کم‌کاری سازمان ثبت اسناد و خاک خوردن قراردادهای استاندارد / آیین‌نامه‌ای که ابلاغ شد، اما اجرا نشد
در تاریخ ۲۲ مهرماه ۱۴۰۳، قوه قضاییه آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات را ابلاغ کرد؛ اقدامی که با هدف اجرای دقیق‌تر این قانون و رفع آسیب‌های ناشی از معاملات غیرشفاف به ویژه در حوزه مسکن صورت گرفت. این آیین‌نامه با توجه به مشکلات موجود در معاملات، قراردادهای استاندارد را در دستور کار قرار داده است. به اعتقاد نمایندگان مجلس، این قراردادهای استاندارد که به‌صورت الکترونیک و شبانه‌روزی ارائه خواهند شد، می‌توانند اختلافات و ابهامات در متن قراردادها را کاهش دهند.
با این حال، اجرای این آیین‌نامه با چالش‌هایی روبه‌رو شده است. براساس مفاد آیین‌نامه، بخش اعظم مسئولیت اجرای آن بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است؛ اما با گذشت بیش از یک ماه از ابلاغ، هنوز اقدام قابل‌توجهی از سوی این سازمان انجام نشده است. این تعلل نگرانی‌هایی را ایجاد کرده است؛ چراکه قراردادهای استاندارد می‌توانند به افزایش امنیت معاملات، جلوگیری از ورود خسارت به مردم و کاهش حجم پرونده‌های قضایی کمک کنند.
این کم کاری در حالی است که وزارت مسکن و شهرسازی برای مدیریت بازار مسکن، مردم به سامانه های اینترنتی و رایگان همچون خودنویس سوق میدهد تا هم تسهیل امور شود و هم شفافیت بیشتر شود. سامانه خودنویس نسخه جدید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات است.
وجود قراردادهای استاندارد در چنین سامانه‌هایی موجب تسهیل هرچه بیشتر کار مردم می شود و جلوی بسیاری از اختلافات و سوء استفاده های کلاهبرداران را که در بازار مسکن به وفور مشاهده می شود، میگیرد.
ضرورت اجرای قراردادهای استاندارد در بازار املاک از نگاه مجلس
محمدتقی نقدعلی، نایب رئیس اول کمیسیون حقوقی و قضائی مجلس، با اشاره به مشکلاتی که در قراردادهای بنگاه‌های معاملات ملکی رخ میدهد، به نبود آگاهی حقوقی مردم اشاره کرد. او معتقد است که بسیاری از مردم از ظرافت‌های قانونی و حقوقی آگاهی کافی ندارند و این ناآگاهی زمینه‌ساز سوءاستفاده در معاملات ملکی می‌شود. او تأکید کرد که تنظیم خصوصی قراردادها در بنگاه‌ها، بدون رعایت استانداردهای لازم، موجب متضرر شدن افراد عادی و ایجاد دعاوی متعدد در محاکم قضایی می‌شود. از این‌رو، وجود قراردادهای استاندارد که با نظارت متخصصان تهیه شده باشد، می‌تواند از این نوع مشکلات پیشگیری کند و حقوق مردم را بهتر حفظ نماید.
در همین راستا، عثمان سالاری، نایب رئیس دوم کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس، بر اهمیت شفافیت در معاملات تأکید کرد. او معتقد است که هرچه فرایند انجام معاملات صریح‌تر و مشخص‌تر باشد، افراد با اطمینان بیشتری معامله خواهند کرد. سالاری اظهار داشت که قراردادهای استاندارد با در نظر گرفتن ابعاد مختلف یک معامله، شرایطی را فراهم می‌کنند که طرفین با آگاهی کامل نسبت به شرایط معامله اقدام کنند. این قراردادها، جزئیات و تعهدات هر طرف را به‌طور روشن بیان می‌کنند و در نتیجه ریسک بروز اختلافات حقوقی را کاهش می‌دهند.
سیدکریم معصومی‌خسروآبادی، نماینده مردم فومن و شفت در مجلس دوازدهم، نیز بر نقش مهم قراردادهای استاندارد در نظم‌بخشیدن به بازار معاملات تأکید دارد. او تصریح کرد که این قراردادها، سبک و نحوه انجام معاملات اموال غیرمنقول را مشخص می‌کنند و باعث کاهش اختلافات می‌شوند. به گفته او، اجرای این قراردادها می‌تواند میزان دعاوی مرتبط با معاملات اموال غیرمنقول را به‌طور چشمگیری کاهش دهد و احتمال جرائم و کلاهبرداری در این حوزه را به حداقل برساند. بنابراین، قراردادهای استاندارد نه‌تنها از وقوع تخلفات جلوگیری می‌کنند، بلکه امنیت معاملات را افزایش داده و به کاهش بار پرونده‌های قضایی کمک می‌کنند.
سازمان ثبت اسناد، مسئول تأخیرها
در ماده ۲ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف شده است که شرایط لازم برای ثبت و بررسی پیش‌نویس قراردادها را فراهم کند. براساس این ماده، سازمان ثبت مکلف است دسترسی دلالان معاملات املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم نماید تا پیش‌نویس قراردادها در این سامانه درج و امکان انجام معامله بررسی شود. هدف این الزام، ایجاد شفافیت در فرایند معاملات و کاهش سوءاستفاده‌ها و اختلافات ناشی از قراردادهای غیرشفاف است. این اقدام علاوه‌بر افزایش امنیت معاملات، می‌تواند به ایجاد نظم در بازار املاک کمک کند و مانع از ورود پرونده‌های متعدد به دستگاه قضایی شود.
علاوه بر ماده ۲، در مواد دیگری از این آیین‌نامه مانند مواد ۳، ۴، ۵ و ۸ نیز تکالیف مهمی برای سازمان ثبت اسناد در نظر گرفته شده است. این مواد، سازمان را موظف به فراهم کردن زیرساخت‌هایی نظیر احراز هویت، اعتبارسنجی پروانه دلالان معاملات املاک و ایجاد سامانه‌هایی برای ثبت و نظارت بر فرایند معاملات می‌کند. این وظایف نقش کلیدی در اجرایی شدن قراردادهای استاندارد دارند و بدون تحقق آن‌ها عملاً اهداف آیین‌نامه محقق نخواهد شد. بنابراین، تا زمانی که سازمان ثبت اسناد اقدام جدی برای فراهم کردن این امکانات نکند، اجرای قراردادهای استاندارد و تحقق وعده‌های این آیین‌نامه، از جمله کاهش اختلافات و افزایش امنیت معاملات، امکان‌پذیر نخواهد بود. این تأخیر می‌تواند چالش‌های بیشتری را در بازار املاک ایجاد و اعتماد عمومی به فرایندهای ثبت معاملات را تضعیف کند.
با نظر به مسائل پیش گفته، اجرای آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات و تدوین قراردادهای استاندارد می‌تواند گامی مؤثر در رفع مشکلات و چالش‌های موجود در بازار املاک باشد. اظهارات نمایندگان مجلس نیز نشان میدهد که عدم آگاهی عمومی از مسائل حقوقی و نبود شفافیت در قراردادهای بنگاه‌های معاملات ملکی، زمینه‌ساز سوءاستفاده و بروز اختلافات متعدد شده است. در این میان، سازمان ثبت اسناد نقش کلیدی در اجرای این آیین‌نامه دارد و تسریع در فراهم‌سازی زیرساخت‌های لازم، شرط اساسی تحقق این اهداف است؛ چراکه بدون اجرای دقیق این تکالیف، امکان نظم‌بخشیدن به معاملات و کاهش جرائم و کلاهبرداری‌ها وجود نخواهد داشت.//ایسنا
